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租赁合同无效出租方可主张房屋占用费
来源:黄荣高律师
发布时间:2016-04-14
浏览量:1092

    黄某与李某签订为期五年的房屋租赁合同,约定将位于市区某地段的自建房出租给李某,用于经营酒店,每年的租金为九万,李某支付了部分租金。为经营准备办理相关手续时,李某却发现涉案房子是违规所建,本来只允许建三层,黄某擅自建至五层,为些,还受到行政部门的行政处罚。最终,因为无法办理手续,酒店无法按预定时间开业。李某向黄某提出返还已付租金的要求,遭到李某的拒绝。李某无奈之下,诉诸法院。

问题一,租赁合同是否有效?

涉案租赁合同是无效的。合同法规定,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。城市区域内建房应当符合《城乡规划法》的相关规定,办理审批手续,按建设工程规划许可证确定的位置、面积、层数建设。现实中,总有人出于种种目的(绝大多数出于牟利),超出许可范围进行建设,显然,这些行为是违法的,就这些房子所签订的租赁合同自然失去了合法的前提。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”

问题二,李某可否要求黄某返还已付租金?

当然可以。《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”合同无效后,李某应向黄某返还所收取的租金。

问题三,虽然李某没能按约定经营酒店,但毕竟占用了该房屋一段时间,在这期间,也有人与黄某协商,欲租赁房屋,但由于李某的占用,黄某丧失了将房屋另对外租赁的机会,造成一定的经济损失。黄某能不能向李某主张占用费呢?

可以。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

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